鹤壁2010年经济形势及房地产现状分析(5)

鹤壁市的城镇居民人均居住面积由2000年的10.5平方米提高到2005年的24平方米，可以说取得了很大的进步，虽然高于中部地区的人均居住面积23.9平方米，但是与全国的人均居住面积26.11平方米还有一定的差距。由于鹤壁市的发展起点较低，总体经济实力排名在河南省都还比较靠后，但各项主要经济指标增长速度位于全省前列，随着经济水平的进一步提升，鹤壁市城镇居民的收入、消费能力以及购房意愿都会有更大增长，为住宅房地产市场的发展提供了广阔的空间。

（3）鹤壁市住宅市场居住档次较低，市场发展不成熟

鹤壁市的房地产市场起步比较晚，所以目前的房地产市场化程度还比较低，市场化的运做手段还比较缺乏，处于一个比较初级的阶段。

目前的住宅小区的产品建设还比较单一，特别是户型设计都比较传统甚至落后，已经与当今的居住生活理念产生冲突，小区的规划设计以及景观绿化方面都存在不少缺陷，影响了鹤壁市城镇居民生活质量的提高，在城镇居民收入稳步提高的前提下，鹤壁市城镇居民改善居住条件的欲望也逐渐强烈起来，反映在目前住宅市场上后入市的相对出色楼盘去化情况比较乐观，同时说明这也是房地产市场后来者的一个赶超契机。

通过对鹤壁市鹤山区及淇滨区的住宅房地产市场上调查来看，虽然鹤壁市存在比较有市场影响力的小区，如三和集团开发的三和佳苑等，但只代表过去，而且同样集合了目前鹤壁住宅市场上的不足，尽管还能让人津津乐道是因为缺乏新的、更好的产品进入市场，为购房者提供更多的选择。

2、鹤壁市房地产市场投资概述

（1）鹤壁市房地产市场运行良好，各项指标增长迅速

2005年全市房地产开发投资13147万元，比上年增长12.6%。住宅累计新开工20.5万平方米；施工面积进一步扩大。全市在建的商品房屋施工面积24.25万平方米；商品房屋竣工面积14.57万平方米，增长34.4%；

2006年上半年鹤壁市房地产市场各项开发指标均创历史新高，根据鹤壁市房地产交易中心统计数字显示，截止到6月底，鹤壁市房地产累计新开工面积46.15万平方米，其中住宅38万平方米，同比增长395.44％；累计竣工面积11.19万平方米，其中住宅累计竣工8.72万平方米，同比增长3250％；

从上述数据分析，鹤壁市房地产市场正处于一个蓬勃发展的大好时期，2005年的鹤壁房地产在经历了一个较高增长后，在2006年国家宏观调控的背景下，又再次迎来了爆发性的成长，与上年同期的开工、施工、竣工面积均呈几倍以上的增长，反映出鹤壁前期的房地产投资不能满足居住市场的需要。

（2）鹤壁市房地产开发活跃

2005年鹤壁市的住宅新开工面积仅为20.5万平方米，而2006年上半年鹤壁市的住宅新开工面积就已经达到38万平方米，同比增长了3倍多，而且接近2005年全年住宅开发量的2倍，说明鹤壁市房地产投资开发的景气程度较高；从实际的供应量来看，已经竣工的商品房面积为11.7万平方米，与2005年全年的竣工面积14.57万平方米相差不大，在一定程度上起到了抑制价格过快上涨的作用；而鹤壁市的总体新开发商品房面积为46.1万平方米，从开发面积所占比例上看，住宅市场的投资为鹤壁市房地产投资开发的重点，达到82%，市场的商住结构还处于比较合理的范围。

3、鹤壁市区域房地产介绍

2005年，鹤壁市居民居住条件继续改善。全年城镇竣工住宅面积24.63万平方米，农村竣工住宅面积124.42万平方米。2005年商品房销售面积7.24万平方米，增长6.3%。

根据鹤壁市房地产交易中心统计数字显示，2006年1-6月可预售商品房面积16.63万平方米，同比增长1123％；预售金额2.91亿元，同比增长1432％；房产成交金额2.5亿元，同比增长95％；征收契税2300万元，同比增长100.9％；均创鹤壁房地产市场的历史最高记录。

鹤壁市城镇居民的住房多是单位的福利分房，真正的成规模的商业化房地产开发始于2003年，目前整体尚处于起步阶段。商品房价格到2004年都较为平稳，但进入2005年后，房地产市场都供求量呈稳步增长态势，但销售情况增长相对较低，说明2005年的国家宏观调控措施对居民的购房心理产生一定影响，也反映了在整个市场基本上不存在投机、以自住需求占主导地位的真实情况。

但从2006年上半年的数据来看，预售面积以10倍于去年同期的供应量上市，但这并没有对鹤壁市城镇居民的购房需求产生多少负面的预期，预售金额同样以11倍于去年同期的增长，实际成交金额与去年同期增长将近1倍，由供求关系的现实来看，无论是开发商的投资热情还是购房者的改善居住条件的欲望及能力都没有受到2006年国家新一轮宏观调控的打击，甚至爆发出了更强的增长趋势，充分证明了鹤壁市房地产市场的发展潜力，也从另一个侧面表明了鹤壁市城镇居民对住房的消费能力，作为一个新兴的房地产市场居民的购房意愿、购房需要并不会因任何外部环境改变而受到抑制。

综述：用最简单的经济学原理----供求理论来分析鹤壁市住宅房地产市场：从需求的角度来看，鹤壁市城镇居民改善居住环境的愿望十分迫切，同时拥有较强的支付能力；从供给的角度来看，由于鹤壁市老城区已经没有多大的发展空间，而同时新区将作为鹤壁市今后的发展重点，土地供应潜力比较充足，可以满足新进入的房地产投资需要，而需求又相对旺盛，供求关系会保持平衡态势，可以预见未来鹤壁市的房价走势将维持平稳上涨的趋势。而经过两年多的市场发展，消费者在购房时防范风险能力有所提高，选购房产也更加理性。

4、鹤壁市房地产开发投资趋势分析

（1）房地产开发企业数量的增加，决定了今后的市场供给结构将呈多元化态势，市场竞争将更趋激烈

2004年底，鹤壁市房地产开发企业共有28家，2005年底，企业数量激增到47家。企业数量的增加一方面说明了鹤壁市的房地产开发市场竞争激烈，使得无资质开发现象将会得到有效的遏制，开发项目的增加也为鹤壁市居民提供了一个多向选择的平台；另一方面也说明了鹤壁市的房地产开发市场已进入一个群雄并起的战国时代，竞争与共同发展并存，风险与巨大商机同在。

（2）巨大的消费潜能和升值空间决定了未来鹤壁市的房地产开发企业将大有可为

按照鹤壁市“十一五”规划的要求，到2010年，鹤壁市城市化率将由目前的42.1％增长到55％，新增人口10万人，按2010年人均30平方米计算，商品房需要约300万平方米，鹤壁市目前城镇人口58.94万人，目前人均住宅面积为24平方米，如达到2010年人均住宅30平方米的话，需增加住宅面积约350万平方米，以上两项合计五年之内共需增加住宅达650万平方米，而以2005年的数据来看，鹤壁市商品住宅年新开发量仅有20.5万平方米，考虑煤田沉陷治理的安置房，今后五年鹤壁市每年的平均商品住宅缺口为70万平方米，如此大的消费缺口为鹤壁市房地产开发企业提供了巨大的生存空间。

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