鹤壁2010年经济形势及房地产现状分析(4)

城市特色鲜明。按照建设国家级园林城市的标准，大力开展城市道路、办公区和居民区绿化工作，确立了“一街一景、一路一貌”的绿化思路，因路造景，因景配绿，植物造型灵活多样，花木配置简洁明快。积极推进庭院绿化、拆墙透绿、大树进城等工程，在充分保护现有生态、地貌和自然环境的基础上，坚持外来植物和乡土植物相结合，形成了“点成景、线成荫、面成林”的绿化格局，营造了良好的城市生态环境。徜徉在新区，到处是花团锦簇，景色怡人，呈现出“人在绿中走，车在树下行，楼房花中卧，城居森林中”的动人画卷。目前，新区绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地面积均超过国家园林城市标准。　　

社会事业快速发展。截至2005年底，开发区共建成小学9所、初中5所、高中3所、高等院校2所，在校生近2万人，其中鹤壁职业技术学院拥有医学院、机电工程学院、成人教育学院等九大院系，满足了不同学历层次的需求，形成了从幼儿教育到大学教育较为完整的国民教育体系；医疗卫生体系健全，已建成8所医院。市第一、第二人民医院等均已在新区建立分院，京立医院、康复医院、爱民医院等也相继建成。拥有6家星级宾馆，其中迎宾馆、东方国际酒店等一批星级餐饮服务项目，都具有较高的接待、服务能力；图书馆、文化中心和游泳馆已经建成投入使用，街头游园、健身路径遍布各个小区，提高了新区的文化品位。

经济发展良好。按照市委、市政府建设先进制造业基地的目标，在城市东北部规划建设了10平方公里的工业园区。目前，园区内基础设施齐全，已累计摆放项目100多个，已成为河南省六大高新技术密集区之一，八大汽车零部件生产基地之一，初步形成了汽车零部件、生物制药、电子制造、轻工制造等产业集群。鹤壁天海集团是全国最大的汽车插接器科研生产基地，生产的汽车插接器在全国的市场占有率达80%，市场覆盖率达100%；迈世通生物科技有限公司是我国第一家透皮给药系统生产基地；鹤壁天元集团是我国北方最大的汽雾剂生产基地；中美合资的田山·阿丝娜电器有限公司是我国较大规模的小型家用电器研发、生产基地，它生产的多功能炒菜机在国内具有领先水平。随着新区工业经济的快速发展，配套建设了天泰、天滨、九州批发市场等一批具有较强辐射能力的商贸物流项目。鹤壁佳多科工贸公司生产的频振式杀虫灯具有广阔的市场前景；泰国陶英陶杀刀无毒农药项目、天淇汽车模具项目、新飞无线电四厂无人驾驶飞机项目、方园科技、天章纸业已成为鹤壁新区发展的新亮点。

图4 鹤壁新区综合服务功能区城市设计效果图

3、鹤淇产业集聚区

鹤淇产业集聚区位于鹤壁新区与淇县县城之间，北至淇河，与鹤壁新区相邻，南至淇县县城，与淇县铁西工业区融为一体，规划区面积约25平方公里。

　　规划发展定位：通过产业集聚、城乡融合、生态稳定、统筹发展的战略措施，将鹤淇产业集聚区建立为生态型产业新城。

规划产业：以光伏、先进制造业及食品加工为主导，并配套发展物流业等相关产业。

鹤淇产业集聚区是河南省确定的首批省级产业集聚区，。目前集聚区拥有企业92家，年产值达129亿元，被评为河南省首批24个对外开放重点产业集聚区之一。

第三部分  鹤壁市房地产市场现状

一、     房地产相关宏观环境概述

1、         近年鹤壁市GDP增长情况

图5 鹤壁近年GDP变化图

从上图可知，近年鹤壁市的GDP增长保持在一个较为稳定的水平，就目前的速度看，2006年GDP将较2002年增长一倍，为房地产市场的发展创造良好的宏观氛围。

2、         近年鹤壁市固定资产投资增长情况

图6 近年鹤壁市固定资产投资变化图

从2002-2005年的统计数据可以看出，固定资产投资增幅逐年加大，2005年的增长率达到了54.3%，投资总额的快速增长，为迎来房地产市场的大发展打下良好基础

3、         近年鹤壁城市及农村人均可支配收入变化情况

图7 近年鹤壁市城市人均可支配收入变化表

由上图可知，从2003年开始，鹤壁市的城市居民人均可支配收入保持逐年增长的趋势，2005年的年人均可支配收入接近8千元，有较高可支配收入的居民购买力是房地产市场成长的基础。

图8 近年鹤壁市农村人均可支配收入变化表

由上图可知，近年鹤壁市农村居民年人均可支配收入的增长起伏波动较大，反映出增长基础不扎实，由于起点比较低，因此增长后劲不足，房地产市场的投资潜力缺乏。

4、小结

由上述分析可知，鹤壁市的总体经济状况良好，固定资产投资增速较快，城市居民年人均可支配收入比较高，从这个角度来看，发展中的鹤壁市房地产市场是健康及可持续的，而且发展潜力较大。

二、鹤壁市房地产市场总体现状

1、鹤壁市住宅市场特征

（1）住宅市场商品化程度较低，且住宅价格体系较为混乱

鹤壁市城镇居民原有住房都是由政府单位以及鹤壁煤矿等大企业长期进行福利分房而形成的，但由于前期的资金积累存在不足，使得住房建设缓慢，人均居住面积还在较低水平徘徊，反映了即使在2003年鹤壁市住宅市场开始启动，但也仍然难以满足市场的需要，这也为后续的房地产投资的进入创造了有利的条件。

同时鹤壁市是军分区的驻地，拥有较大片区的军队建设用地，前期开发成规模的军队自建房用于出售，满足了部分无单位或企业福利房供应的购房者需要，但同时由于无法获得土地及房屋产权证使得该类小区的销售价格与正常的市场交易价有相当距离，干扰了正常的房地产住宅市场的交易，此类住宅的后续供应为进入鹤壁市房地产住宅市场的投资者设置了一定的障碍。

（2）城镇居民人均居住面积较小，发展潜力较大

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