产权之争引发鹤壁小区会所权属地震

房产被确权多年仍陷纠纷

产权之争或引发鹤壁小区会所权属地震

                                                   记者  肖寒

    多年来困扰多地的小区商业会所楼产权归属问题，如今像魔咒一样也困绕着豫北小城鹤壁。

    近日，正发生的鹤壁市香江翡翠城会所产权之争中的业主、开发商及充当调停角色的政府各有纠结。是按照有关法律法规及精神仍确权给开发商？还是牺牲开发商的合理利益来平息业主的信访诉求？是鹤壁市政府面临的两难选择。具有样本意义的此事件将如何终结，注定成为外界关注的焦点。

                 事件：小区会所产权归属引发争论

   近期，位于鹤壁市淇滨区的香江翡翠城小区的部分业主向市政府反映，称开发商存在违规侵占业主商业会所楼等问题，要求将早在2008年房管部门确权登记在开发商——仁泰三胞房地产开发公司名下的另外一栋商业会所无偿交还给业主。

    据悉，仁泰三胞公司是2004年经鹤壁市政府在外省招商引资来的开发企业，也是鹤壁市招商引资的第一家正规的大型房地产企业。8年前，该公司投资近2亿，开发建设了当时鹤壁最高端的住宅小区——香江翡翠城。

记者采访了解到，该小区目前共有2栋会所楼，位于小区内的一栋会所楼为965平方米，2007年8月，开发商申请办理房产证，将产权办理在业主委员会名下，作为物业配套用房。同年，另一栋位于小区南门一侧的会所楼则办理在开发商名下，鹤壁市房管局依法为其核发了房产证。

业主称，小区南大门东侧的会所商用楼也是小区的公共设施，开发商擅自将本属于业主产权的会所据为己有，出租牟利。

    据悉，鹤壁市规划局对于业主反映的问题多次解答。今年3月31日，鹤壁市规划局、房管局等部门又到该小区，就业主的反映进行面对面的现场答复。

    在解答现场，规划局解释说，根据该小区用地规划条件，限定“物业配套用房应根据国家《城市居住区规划设计规范》（2002年版）配置”。该小区属于组团规模，规划总图居住户数为758户，居住人口为2653人，按《城市居住区规划设计规范》（2002年版）规定，该小区应配套公共服务设施面积为525—1185平方米，而香江翡翠城小区现有配套面积965平方米，完全满足《城市居住区规划设计规范》（2002年版）及设定的规划条件，也满足现行的《鹤壁市城市居住小区配套公共服务设施管理规定》规定（3000人以下的小区应配套物业管理用房面积896平方米）。

     然而，对于“小区规划符合要求，物业配套用房配置达标”，不仅未得到部分业主的认可，个别业主代表还当场用塑料凳子向正在解答的市规划局有关负责人扔了过去，并予以辱骂。

开发商仁泰三胞公司副总彭珂表示，企业依法依规的申请并经过规划、房管等部门确权的房产，因个别业人为造成的这种纠纷，使该商业会所长期的荒废，不仅给企业造成巨大的经济损失，也让我们这样来投资的外地企业身心疲惫，为此，企业多次向政府及有关部门申诉，希望政府及相关部门公平、公正的及时处理此事，让来鹤壁投资的外地企业的合法权益真正得到保证。

争议：产权到底归谁？

    记者发现，长期以来，围绕小区会所产权到底属于全体业主共有还是开发商所有的争论不断。即使《物权法》实施以后，由于会所未像物业服务用房及规划用于停放汽车的车位、车库一样，由法律条文予以明确界定产权，对会所的产权争议更是大有愈演愈烈之势。

    在此背景下，香江翡翠城会所产权归属问题，对于鹤壁市来说，俨然具有样本意义。此事件如何终结，将直接影响着鹤壁的近百个住宅小区会所产权的去向。

    在小区会所的产权归属上，2007年10月1日起实施的《物权法》并没有直接指向“会所”的规定，只是原则性提到“谁投资，谁受益”的表述。但是，物权法草案三审稿曾有过直接指向“会所”的规定：会所、车库、绿地的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于建筑区分所有权人共有。

    2005年10月22日，十届全国人大常委会第十八次会议进行物权法草案讨论删除了有关会所的规定。对此，全国人大法律委员会的解释是：提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案中关于会所的规定可以删去。

根据《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

    那小区会所是否属于“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”呢?

金博大律师事务所律师、河南财经政法大学教授许辉猛告诉记者：这个涉及到哪些属于专有部分，哪些属于共有部分的问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)第二条作了相关规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”按照这一司法解释的界定，会所由于在构造上和利用上均具有独立性，符合专有部份的构成要件，与其他建筑物能够明确区分并排他使用，应属于专有部分，而不属于共有部分，可以登记为特定业主所有，即开发商所有。

    精通房地产法务的业内资深人士肖寒告诉记者，根据我国《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等建筑规划现行的规定，会所不能纳入公用建筑面积，会所在规划报建中是单独列明的，建筑面积计入了容积率，不属于规划管理界定的配套公建范畴，并且也不属于计入公摊面积的范畴。“商业会所不是小区房屋的附属品，并不意味着归全体业主所有。”

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